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La certificazione energetica degli edifici dal 1° luglio 2009
A partire dal 1° luglio 2009 tutti gli immobili dovranno essere dotati dell'attestato di certificazione energetica così come previsto all'art. 6 comma 1-bis, lettera c) del Dlgs 192/2005, fatta salva comunque la possibilità di alienare un immobile ancorché non dotato dell'AQE (attestato di qualificazione energetica).
In attesa delle linee guida nazionali è l'attestato di qualificazione energetica (AQE) a determinare le prestazioni energetiche degli edifici, un documento transitorio introdotto dal D.Lgs. 311/2006, che sostituisce l'attestato di certificazione energetica (ACE) nelle regioni tuttora sprovviste del decreto attuativo della normativa nazionale.
L'obbligo di dotazione grava in capo al costruttore, per gli immobili di nuova costruzione o che abbiano subito interventi di ristrutturazione importanti (ossia realizzati in forza di permesso di costruire ovvero DIA, rispettivamente richiesto e presentata in data successiva all'8 ottobre 2005). Per tutti gli altri edifici, l'obbligo di dotazione è a carico del venditore.
Importanti chiarimenti sono stati forniti dal Consiglio Nazionale del Notariato con lo studio 334/2009. Il documento fa il punto sui comportamenti da tenere nella contrattazione avente ad oggetto il trasferimento di un immobile, tenendo conto dell'abrogazione (disposta dall'art. 35 del DL 112/2008) dei commi 3 e 4 dell'art. 6 e dei commi 8 e 9 dell'art. 15 del d.lgs. 192/2005 i quali prevedevano l'obbligo di allegare l'AQE (attestato di qualificazione energetica) agli atti di trasferimento a titolo oneroso (e la messa a disposizione nel caso di locazione) a pena di nullità. Ad essere interessate saranno anche permute immobiliari, transazioni, cessioni o conferimenti di immobili nei patrimoni sociali.
Secondo i Notai, l'obbligo di dotare il fabbricato dell'attestato di qualificazione energetica, pur essendo previsto dalla legge in capo al venditore, ovvero al costruttore, può essere assunto dall'acquirente in forza di una specifica pattuizione, alla quale le parti, adeguatamente informate e valutati i propri interessi concreti, potranno addivenire nel rogito notarile. Ne consegue che l'immobile può essere dotato dell AQE anche dopo il rogito.
Da queste indicazioni emerge il dovere del Notaio di informare adeguatamente le parti sulla normativa relativa al risparmio energetico degli edifici e sull'obbligo di attribuire ad ogni fabbricato una classe energetica.
Va ricordato, infine, che l'unica sanzione specifica attinente al mancato assolvimento dell'obbligo di dotazione è quella di cui all'art. 15, comma 7 del decreto, per la quale il costruttore che non consegni al proprietario contestualmente all'immobile (secondo le tipologie di cui all'art. 6 comma 1) l'originale della certificazione energetica è punito con la sanzione pecuniaria amministrativa non inferiore a 5.000 euro e non superiore a 30.000 euro.
Residuano tuttavia dubbi operativi. Per alcuni edifici non dovrebbe essere necessario redigere il documento: gli edifici inagibili, gli edifici che ugualmente non comportano un consumo energetico, gli edifici privi di qualsiasi impianto (per i quali non si può in alcun modo calcolare la prestazione energetica), i fabbricati isolati, con una superficie utile totale inferiore a 5 metri quadrati. Il DLgs 112/2008, abrogando i commi 3 e 4 dell'articolo 6 del DLgs 192/2005, ha eliminato la sanzione della nullità del contratto di compravendita per chi non avesse allegato la certificazione al rogito. L'obbligo di dotare l'immobile di una certificazione è comunque previsto dalla normativa nazionale vigente. Pertanto, la violazione dell'obbligo di consegnare la certificazione, anche se non può invalidare l'atto di trasferimento, può essere fonte di responsabilità civile del venditore verso l'acquirente.
26 giugno 2009 Avv. Raffaele Specchi
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