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Agevolazioni per ristrutturazioni nei casi di vendita dell'immobile.
A chi spetta il diritto alla detrazione
L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione del 24 marzo 2009, n. 77/E, ha fornito utili chiarimenti in materia di detrazioni spettanti per gli interventi di recupero edilizio.
Sull'argomento, la Circolare n. 95/E del 12 maggio 2000, nel fornire risposta a un quesito riguardante la cessione di una quota di proprieta' di un fabbricato interessato da lavori di ristrutturazione, aveva già specificato che il trasferimento di una quota di proprieta' dell'immobile, da parte del proprietario esclusivo, non fosse idoneo a determinare un corrispondente trasferimento del diritto alla detrazione in favore dell'acquirente pro-quota, atteso che tale passaggio puo' verificarsi solo in presenza della cessione dell'intero immobile.
Tuttavia, era precisato nella richiamata Circolare che, qualora il trasferimento riguardi una porzione dell'immobile autonomamente accatastata, l'acquirente subentra al cedente nel diritto alla detrazione spettante, in proporzione alla misura dell'unita' immobiliare ceduta.
L'orientamento e' stato ribadito nella Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24/E del 10/06/2004 dove, a proposito della vendita, in favore di un terzo, della propria quota di proprieta' da parte di uno solo dei due comproprietari al 50% dell'immobile oggetto di ristrutturazione, si specificava che il diritto alla detrazione non si trasferisce alla parte acquirente della quota, pur non avendo il venditore piu' alcuna titolarita' e disponibilita' del bene oggetto di cessione.
Nelle ipotesi esaminate, in cui si realizza un frazionamento del diritto di proprieta', è negato il trasferimento all'acquirente delle rate di detrazione non utilizzate dal venditore, e ciò per motivi di cautela fiscale, al fine di evitare arbitrari spostamenti del diritto alla detrazione.
Diversamente dai casi già esaminati con le predette circolari, con la Risoluzione appena pronunciata, l’Agenzia delle Entrate asserisce che il trasferimento della quota del 50% dell'immobile ristrutturato al soggetto che sia gia' proprietario del restante 50%, comportando il consolidamento dell'intera proprieta' dell'immobile in capo all'acquirente, realizza di fatto una fattispecie assimilabile alla cessione dell'intera unita' immobiliare, considerato l'art. 1 comma 7, della legge n. 449/1997.
E' possibile, pertanto, affermare che la residua detrazione Irpef spettante in materia di ristrutturazioni del patrimonio edilizio, si trasmette alla parte acquirente non solo in ipotesi di cessione dell'intero immobile, ma altresi' qualora, per effetto della cessione pro-quota, la parte acquirente diventi proprietaria esclusiva dell'immobile, parimenti verificandosi, in tale ultima ipotesi, i presupposti richiesti dalla disposizione normativa.
26 marzo 2009
Avv. Raffaele Specchi
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