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Qualificazione energetica – Necessità in caso di compravendite –
Doveri per i proprietari ed anche per l’amministratore condominiale
Il D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 (modificato dal D. Lgs. 29 dicembre 2006, n. 311, in Suppl. ord. n. 26/L alla G.U. n. 26 del giorno 1 febbraio 2007, in vigore dal 2 febbraio 2007), prevede l'obbligo di allegare agli atti di trasferimento a titolo oneroso di taluni beni immobili l'attestato di qualificazione energetica, e ciò a pena di nullità.
Nel certificato energetico dovrà risultare il consumo di energia espresso nelle forme tecniche pertinenti ed i limiti massimi di consumo vanno correlati a determinati parametri (quali la zona climatica in cui è ubicato l'edificio, i gradi giorno della località ed il rapporto tra superficie esterna che delimita il volume climatizzato).
La normativa finalizzata alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio, che per gli edifici in condominio è affidata alla tutela dell'amministratore di condominio (Direttiva 2002/91/CE del 16/12/2002, Dlgs attuativo 19/8/2005, n. 192 e Dlgs integrativo 29/12/2006, n. 311), individua un ruolo sociale delicato ed impegnativo con attribuzioni intese al conseguimento di interessi di natura pubblicistica che richiedono un'opera di formazione e di informazione culturale a beneficio generale.
L'amministratore di condominio diventa, pertanto, un interlocutore privilegiato per l'effettivo contenimento energetico negli edifici, in quanto è il soggetto che, mediante le operazioni preparatorie (informazione) ed esecutive (proposte di delibere assembleari), indispensabili per la realizzazione degli obiettivi comunitari, rappresenta il naturale intermediario di tale politica evitando responsabilità che possono incidere sulla stessa commerciabilità delle unità immobiliari gestite.
Considerato che, a decorrere dal primo luglio 2009, l'indicazione delle caratteristiche energetiche sarà obbligatoria per consentire il valido trasferimento a titolo oneroso e la locazione di tutte le unità immobiliari (l’acquirente potrà far valere la nullità dei rispettivi atti in assenza di tale documentazione), l'amministratore ha il dovere professionale di informare adeguatamente i partecipanti al condominio in merito alla situazione energetica delle parti comuni con proposte che consentano l'adozione di nuove tecnologie, da formulare in sede assembleare, curandone un'opportuna registrazione a verbale in caso di un possibile rinvio decisionale, evidenziando i vantaggi ed i pregiudizi connessi all'osservanza o meno delle prescrizioni, ai fini della conservazione del valore economico delle rispettive unità immobiliari.
Una eventuale decisione negativa assembleare, che venga poi ritenuta pregiudizievole per i diritti soggettivi dei condomini favorevoli ad eventuali interventi di natura comune, in ragione del minor valore di mercato e della redditività delle proprietà esclusive in conseguenza del minor coefficiente energetico, potrebbe legittimare, da parte di questi ultimi, azioni giudiziali ai sensi dell'articolo 1105 del Codice civile.
6 luglio 2008
avv. Raffaele Specchi
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