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Obbligo di registrazione a carico dei mediatori.
Con la Risoluzione del 25 febbraio 2008, n. 63/E, l’Agenzia delle Entrate ha inteso individuare l’esatto obbligo di registrazione che grava sui mediatori immobiliari ai sensi dell'articolo 10, comma 1, lettera d-bis) del TUR. La predetta norma obbliga gli agenti di affari in mediazione a registrare le “scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”.
L'attività dell'intermediario immobiliare, finalizzata a mettere in contatto due o più parti per consentire la conclusione di un affare, in genere, ha quale effetto la stipula di contratti preliminari, per i quali sorge l'obbligo di legge, a carico dei mediatori, di richiederne la registrazione.
Nella fattispecie, tuttavia, l’Agenzia delle Entrate si è occupata di una questione diversa, ma molto in uso nel corso dell’attività dei mediatori e degli agenti immobiliari. Trattasi della proposta di acquisto, allorquando sia accettata dal soggetto che intende vendere l’immobile.
L’Agenzia premette che il conferimento dell'incarico, pur potendo rivestire natura negoziale, non rientra nel campo di operatività dell'articolo 10, comma 1, lettera d-bis), in quanto concreta un atto prodromico, mentre la norma in esame è chiaramente riferita alle scritture stipulate a seguito, dunque per effetto, della attività di mediazione.
L’Agenzia delle Entrate esclude quindi la natura negoziale della proposta di acquisto, trattandosi di un elemento che precede la formazione del negozio (atto prenegoziale). La proposta consiste in una dichiarazione di volontà unilaterale proveniente dal soggetto che intende stipulare un contratto. In assenza della accettazione, può determinare unicamente l'insorgere di una responsabilità precontrattuale, ma non è idonea a produrre gli effetti giuridici tipici cui è diretta, per cui non ha natura negoziale.
Anche l'accettazione, di per sé, costituisce una dichiarazione di volontà unilaterale “prenegoziale”. L'accordo contrattuale si perfeziona solo allorquando alla proposta di acquisto segue l'accettazione della controparte, in conformità alle disposizioni recate dall'articolo 1326 codice civile, secondo cui “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte”.
Atteso ciò, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l'obbligo della registrazione e del pagamento della relativa imposta, in capo al mediatore, sorge dal momento in cui viene accettata la proposta di acquisto, indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto preliminare. A tal riguardo, fa presente che l'orientamento della Corte di Cassazione è teso a ravvisare l'avvenuta conclusione dell'affare in una proposta di acquisto, accettata dalla controparte, ancorché l'accordo stabilisse in un momento successivo la data per la stipula del preliminare, previsione ritenuta mirante soltanto a riprodurre in forma più sicura un contratto già concluso (v. Cass. Civ. Sez. II, 25 ottobre 2005, n. 20653, e Cass. Civ. Sez. III, 14 luglio 2004, n. 13067).
Ciò posto, diventa determinante lo schema adottato dal mediatore per raccogliere la proposta e l’accettazione dei propri clienti, sia per gli effetti giuridici che possono sorgere mediante scritti non contestuali, non essendo indispensabile la compresenza fisica delle parti stipulanti, sia per gli effetti fiscali che ne discendono, in relazione ai quali lo stesso mediatore, per legge, è obbligato in solido alle parti del negozio giuridico posto in essere.
8 marzo 2008
avv. Raffaele Specchi
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